LA LEGGE PROIBISCE DI AFFITTARE IMMOBILI PER BREVI PERIODO!
Si tratta di una disposizione non certo recente, risale a venticinque anni fa (L. 431/98, in riforma della 398/78), eppure molti proprietari pensano di poter liberamente contrattare la durata dell’affitto, che è nvece vincolata per legge ad un minimo di 12 anni per i negozi e gli uffici, 8 anni per le abitazioni e 5 anni per le abitazioni a canone concordato.
La legge lascia, è vero, la possibilità di affittare, eccezionalmente, per periodi transitori, ma sotto
condizioni molto stringenti che rendono questa modalità quasi inutilizzabile.
Vediamole:
1. La durata è comunque vincolata: non meno di un mese né più di 18 mesi
2. Occorre avere l’esigenza di affittare per un periodo più breve di quello di legge, specificarla in contratto e darne prova con documenti allegati al contratto. Questa esigenza può essere del proprietario o dell’inquilino: classica situazione il trasferimento temporaneo per motivi di lavoro o una ristrutturazione profonda da effettuarsi dopo qualche mese. Ma deve essere una di quelle elencate negli accordi comunali.
3. Occorre confermare il permanere dell’esigenza transitoria, per raccomandata, prima della scadenza del contratto transitorio.
Il problema sorge proprio quando, nel corso del contratto, la motivazione che giustifica l’eccezione viene a cadere. Esempio la trasformazione della sede di lavoro da temporanea a definitiva o ’annullamento dei previsti lavori di ristrutturazione. In questo caso non è possibile confermare per raccomandata la transitorietà della esigenza abitativa / locativa per cui il contratto si trasforma, per legge e senza alcuna attività, in un contratto di 8 anni (contratto libero)!
4. Nei capoluoghi di provincia e nei comuni confinanti la locazione di natura transitoria è comunque soggetta all’utilizzo dei testi standard concordati in sede locale e ad un canone compreso tra i minimi ed i massimi ivi stabiliti.
La giurisprudenza è, ovviamente, costantemente conforme a queste regole.
Per contro è espressamente prevista l’applicabilità della cedolare secca anche ai contratti
transitori (al 10%).
Naturalmente, occorre avere l’APE anche per i transitori.
Riferimenti legislativi:
Art. 5 della legge 431 del 9 dicembre 1998
Art. 2 D.M. MIT 16 gennaio 2017
Giurisprudenza:
Cass. 4495/2009, Cass. 4075/2014, Cass. 16007/2015, Cass. 16191/2015, Cass. 2702/2017
Cass. 18942/2019, Tribunale di Milano 14/9/17, Tribunale Novara 15/2/2018, Tribunale Bologna
13/12/2022, Tribunale Marsala 9/1/24